Pagdating sa pagbili o pagbebenta ng isang pag-aari para sa iyong negosyo, ang panimulang punto ay upang malaman kung magkano ang halaga ng pag-aari. Ito ay tila sapat na simple - tiyak, nakikita mo kung ano ang naunang naibenta sa iyong lokalidad at gamitin iyon bilang isang tumatalon na punto? Nakalulungkot, ang pagtatasa ng pag-aari - at lalo na ang komersyal na pag-aari - ay hindi gaanong prangka. Kung ito ay, hindi na kakailanganin para sa mga propesyonal na appraiser sa larangang ito.
Ano ang Halaga ng Market?
Halaga ng merkado ay isang propesyonal na opinyon tungkol sa kung ano ang ibebenta ng isang pag-aari sa haba ng braso - ibig sabihin sa isang independiyenteng mamimili, nang walang anumang mga konsesyon o kickback - batay sa lokal na merkado ng real estate, supply at demand, kung ano ang iba pang ipinagbibili ng mga katulad na pag-aari sa lugar, at ang mga tukoy na tampok at benepisyo ng pag-aari.
Hindi ito kapareho ng presyo ng merkado ng isang pag-aari, na maaaring higit pa o mas mababa sa halaga ng merkado. Iyon ay dahil ang presyo ay anuman ang sumang-ayon ang nagbebenta na ibenta ang ari-arian. Maaaring kapareho ito ng halaga ng merkado, o maaaring tumanggap ang nagbebenta ng isang mas mababang presyo para sa pag-aari dahil, halimbawa, kailangan niya ng mabilis na pagbebenta.
Tatlong Iba't ibang Paraan ng Pagpapahalaga
Mayroon ding isang mas mahabang kahulugan ng halaga ng merkado, at depende ito sa uri ng ginagamit na pamamaraang pagpapahalaga. Mayroong tatlong pangunahing pamamaraan ng pagpapahalaga sa Estados Unidos: ang diskarte sa paghahambing ng benta, ang diskarte sa gastos at ang diskarte sa kita. Bahagi ng trabaho ng isang appraiser ay upang malaman kung anong pamamaraan ang gagamitin para sa isang naibigay na pag-aari sa isang naibigay na lokasyon.
Bago namin tingnan ang tatlong mga diskarte, tandaan na ang isang mahusay na porsyento ng halaga ng isang pag-aari ay mapag-asignatura. Ang pagpapasya kung magkano ang halaga ng isang pag-aari ay higit na sining kaysa sa agham, at ang ilang mga bahagi ng proseso ay maaaring mahirap unawain. Maaari kang hilingin sa tatlong magkakaibang mga appraiser na pahalagahan ang parehong pag-aari at makakuha ng tatlong magkakaibang mga sagot.
Totoo ito lalo na para sa isang komersyal na pag-aari kung saan ang kakulangan ay maaaring gampanan sa pagtatasa ng pag-aari. Ang mga pagtataya ay maaaring libu-libong dolyar na hiwalay sa ilang mga kaso!
Pagpapahalaga sa Bahay Gamit ang Diskarte sa Paghahambing sa Pagbebenta
Ang diskarte sa paghahambing ng mga benta ay ang pinaka-madalas na ginagamit na pamamaraan para sa pagtukoy ng halaga ng tirahan na real estate, kahit na angkop din ito sa pagpapahalaga sa ilang mga uri ng mga komersyal na katangian. Gamit ang pamamaraang ito, ang halaga ng pag-aari ay batay sa kung ano ang nabili ng mga katulad na pag-aari kamakailan sa parehong merkado. Ang mga katangiang ito ay tinatawag na "maihahambing" o "comps" - kaya't ang terminong benta paghahambing lapitan.
Narito kung paano ito gumagana:
Tandaan ang Mga Tampok ng Pag-aari
Magsimula sa pamamagitan ng paglista ng mga tampok at benepisyo ng pag-aari, halimbawa:
- Kuwadradong kuha.
- Ang laki laki.
- Lokasyon
- Edad
- Bilang ng mga silid-tulugan at banyo (kung tirahan).
- Kung komersyal, ang pinakamahusay na paggamit ng pag-aari ay maaaring mailagay (halimbawa, opisina, tingi, warehouse).
- Pangkalahatang kondisyon (mabuti, average, mahirap).
Mga garahe, pool, pag-upgrade
–
anumang bagay na naiiba ang pag-aari na ito mula sa iba pang mga pag-aari sa pamayanan.
Maghanap ng Maihahambing na Mga Katangian
Ang susunod na hakbang ay upang mahanap ang mga presyo ng benta ng hindi bababa sa tatlong mga pag-aari na maihahambing sa paksa ng pag-aari. Nangangahulugan ito na dapat ibahagi ang ilan, o perpektong lahat, ng mga tampok nakalista mo. Gumawa ng isang tala ng anumang iba't ibang mga katangian, tulad ng isang mas mababang parisukat na footage - kakailanganin mo ang impormasyong ito sa paglaon.
Kung may access ka sa Serbisyo sa Maramihang Listahan, madali mong mahihila ang isang listahan ng mga comps. Naghahanap ka ng mga pag-aari na naibenta sa huli tatlo hanggang anim na buwan - Ang mga merkado ng real estate ay mabilis na kumikilos na ang mas matandang mga presyo ng pagbebenta ay mawawala sa petsa. Bigyang-pansin ang address ng iyong maihahambing na mga pag-aari. Ang lokasyon ay isang pangunahing elemento sa appraisal ng real estate, dahil sa mga kadahilanan tulad ng transportasyon at kalidad ng paaralan, kaya't naghahanap ka ng mga pag-aari sa parehong kapitbahayan at perpekto sa loob ng ilang kalye ng paksa ng pag-aari.
Kung wala kang access sa MLS, mahahanap mo ang karamihan sa impormasyong ito sa Zillow; kakailanganin mo lamang gumawa ng kaunti pang paghuhukay.
Kalkulahin ang isang Presyo ng Benchmark
Kapag nahanap mo na ang iyong mga maihahambing, magpatakbo ng isang mabilis na pagkalkula upang makakuha ng isang benchmark valuation para sa paksa ng pag-aari. Halimbawa, kung makakita ka ng tatlong maihahambing na pag-aari na ibinebenta ng $ 450,000, $ 480,000 at $ 435,000 ayon sa pagkakabanggit, kukunin mo ang average ng mga bilang na ito - $ 455,000.
Ang isa pang pagpipilian ay upang makahanap ng a presyo bawat parisukat na paa (ppsf), na kapaki-pakinabang kung ang iyong mga comp ay mas malaki o mas maliit kaysa sa iyong pag-aari ng paksa. Halimbawa, ipagpalagay na ang $ 450,000 na pag-aari ay 2,000 square paa (ppsf $ 225), ang $ 480,000 na pag-aari ay 2,200 square paa (ppsf $ 218) at ang $ 435,000 na pag-aari ay 1,950 square square (ppsf $ 223). Ang average na ppsf ay $ 222. Para sa isang 2,300-square-foot na subject na pag-aari, na makakapantay sa isang baseline valuation na $ 510,600.
Magdagdag ng Ilang, Ibawas ang Ilan
Tulad ng ipinaliwanag nang mas maaga, ang pagpapahalaga sa pag-aari ay higit na sining kaysa sa agham - at ito ang punto kung saan ang pagtatasa ay nakakakuha ng paksa. Ang mga katangiang pisikal ay kumakatawan sa pinaka-halatang pagkakaiba sa pagitan ng dalawang maihahambing na pag-aari - ang isa ay maaaring mas mahusay na kumpunihin kaysa sa isa pa, o ang isa ay maaaring magkaroon ng isang garahe habang ang isa ay wala. Samakatuwid, kailangan mong ayusin ang presyo pataas o pababa sa account para sa kalidad, kondisyon, disenyo at mga espesyal na tampok.
Halimbawa, kung ang isang pag-aari sa susunod na kalye ay nabili kamakailan ngunit mayroon itong tanawin, samantalang ang paksa ng pag-aari ay hindi tinatanaw ang isang brick wall, maaaring kailanganin mong i-scale down ang baseline na halaga ng subject na pag-aari. Ito ay panimula, ngunit ito ang pinakamahusay na magagawa mong absent ang nakaranasang mata ng isang propesyonal na appraiser.
Pagpapahalaga sa Lupa Gamit ang Diskarte sa Gastos
Ang diskarte sa gastos ay nagsisimula sa pamamagitan ng pagkalkula kung magkano ang gastos sa pag-aayos ng ari-arian, alinman bilang isang eksaktong kopya ng kasalukuyang gusali o para sa pagtatayo ng a katulad na gusali na may maihahambing na mga tampok at amenities ngunit may mga modernong materyales sa konstruksyon.
Pagkatapos, ang appraiser ay nagbabawas ng isang halaga para sa naipon na pagbawas ng halaga, na kumakatawan sa pagbawas sa halaga ng pag-aari sa paglipas ng panahon bilang isang resulta ng pagkabulok o pagkasira. Ang teorya dito ay na walang sinuman ang magbabayad ng higit pa para sa isang mayroon nang pag-aari kaysa gastos na magtayo ng parehong pag-aari mula sa simula.
Ang diskarte sa gastos ay pinapaboran sa mas bagong konstruksyon o para sa pagpapahalaga sa mga pag-aari ng espesyal na paggamit na kung saan walang sapat na katulad na mga katangian para sa paghahambing. Kung pinahahalagahan mo ang isang komersyal na pag-aari, pang-industriya na pag-aari o walang lupa, kung gayon ito ay maaaring ang pinaka maaasahang diskarte.
Narito kung paano mo ito gagawin:
Tantyahin ang Halaga ng Lupa, Pag-iisip na Bakante Ito
Direktang paghahambing ang pinakakaraniwang pamamaraan para sa pagtantya sa halaga ng bakanteng lupa - ano ang ipinagbebili ng iba pang mga plots? Halimbawa, gumamit ng tagatantiya ng halaga sa lupa na $ 50,000.
Tantyahin ang Gastos ng Pagbubuo ng Gusali
May perpektong, malalaman mo ang gastos ng lahat ng magkakahiwalay na mga bahagi ng konstruksyon tulad ng bubong, frame at pagtutubero. Gayunpaman, ang ehersisyo na ito ay medyo nakakapagod at pinakamahusay na natitira sa mga estimator ng gastos. Ang pagtatrabaho sa isang lump-sum na pagtatantya bawat square square ay mas madali - ang isang tawag sa telepono sa isang arkitekto o isang kumpanya ng konstruksyon ay maaaring makatulong sa iyo dito.
Halimbawa, kung nagkakahalaga ang isang kumpanya ng konstruksyon ng $ 100,000 upang maglagay ng isang warehouse na 2,000-square-foot, ang rate ay $ 50 bawat square square. I-multiply ang rate na ito sa pamamagitan ng lugar ng gusali ng paksa ng pag-aari upang makuha ang gastos sa konstruksyon. Halimbawa, ipagpalagay na ang iyong warehouse ay 5,000 square paa. Ang tinatayang gastos sa konstruksyon ay $ 250,000 (5,000 x 50).
Ibawas ang isang Halaga para sa Pag-ubos
Ang pamumura ay kumakatawan sa pagkawala ng halaga bilang isang pag-aari na tumatagal sa paglipas ng panahon, alinman dahil sa pagkasira at pagkawala ng paggamit - ang isang modernong tanggapan ay gagamitin upang hawakan ang mga modernong pamamaraan ng komunikasyon, halimbawa, samantalang ang isang 40 taong gulang na gusali ay maaaring hindi maging Ang pinakasimpleng pamamaraan ng pamumura ay ang pamamaraan ng edad-buhay, na tinatayang kung gaano kalayo ang pag-aari kasama ang kapaki-pakinabang na buhay nito. Halimbawa, kung ang pag-aari ay 10 taong gulang at may kapaki-pakinabang na buhay pang-ekonomiya ng 40 taon, ang halaga ng konstruksyon ay dapat na maibawas ng 25 porsyento. Sa halimbawang ito, iniiwan ka ng gastos sa konstruksyon na $ 187,500.
Hanapin ang Halaga
Panghuli, idagdag ang halaga ng lupa sa pinababang halaga ng konstruksyon ng gusali. Dito, ang halaga ng pag-aari ay $ 50,000 + $ 187,500 = $ 237,500.
Diskarte sa Kita para sa Mga Pinaupaang Gusali
Kung ang paksa ng pag-aari ay inuupahan at gumagawa ng kita, mayroon kang pagpipilian na pahalagahan ito gamit ang diskarte sa kita. Ang pamamaraang ito ay gumagamit ng kita sa pag-upa, o potensyal para sa kita, upang mapatunayan ang halaga ng merkado. Ang mga gusali ng apartment at duplexes ay mga halimbawa ng mga pag-aari na maaari mong pahalagahan gamit ang diskarte sa kita.
Medyo kumplikado ang pamamaraang ito, at ang buong mga libro ay naisulat kung paano ito gawin.
Narito ang pinaikling bersyon:
Tukuyin ang Net Taunang Kita ng Ari-arian
Ang net taunang kita ay ang kita sa pag-upa mula sa mga nangungupahan at mananakop. Kung ang gusali ay walang laman o bahagyang walang laman, makukuha mong tantyahin ang figure na ito. Tiyaking isinasaalang-alang ang mga bakante. Sa pamamagitan ng isang multi-unit apartment complex, halimbawa, maaari mong tantyahin na 20 porsyento ng mga unit ang magiging bakante kahit isang buwan ng taon upang payagan ang paglilipat ng nangungupahan. Tulad ng naturan, ang tunay na kita sa pag-upa ay magiging mas mababa kaysa sa headline figure, na ipinapalagay na ang gusali ay palaging ganap na sinasakop.
Para sa halimbawang ito, isipin na pinahahalagahan mo ang isang apartment kumplikado na bumubuo ng $ 500,000 sa kita sa pag-upa bawat taon.
Hanapin ang Kita sa Net Operating
Ang kita sa pagpapatakbo ng net ay katumbas ng kita mula sa pag-aari na bawas sa lahat ng makatuwirang kinakailangang gastos sa pagpapatakbo, tulad ng pagpapanatili, mga kagamitan, buwis sa pag-aari, aktibidad ng koleksyon at mga bayarin sa manager ng pag-aari. Sa halimbawang ito, ang mga gastos ay nagdaragdag ng hanggang sa $ 100,000. Dahil dito, gumagana ang NOI hanggang sa $ 400,000.
Itaguyod ang Rate ng Cap ng Ari-arian
Ang capitalization o "cap" rate ay ang rate ng pagbabalik na inaasahan mong makuha mula sa pag-aari batay sa kita sa pag-upa. Ang formula formula ng cap ay Hinahati ang NOI ng halaga ng pag-aari. Dito, hindi mo alam ang halaga ng pag-aari - dahil iyan ang sinusubukan mong kalkulahin. Samakatuwid kailangan mong gumana paatras at magsimula sa cap rate o ani na nais mong makamit para sa iyong pamumuhunan.
Bilang isang potensyal na mamimili, maaari kang magpasya na ang isang 8 porsyento na ani ay average sa merkado na ito, at iyon ang nais mong makuha mula sa pagbili ng pag-aari na ito. Kung hindi mo makakasundo ang isang presyo na nakakamit ang rate na iyon, maghanap ka para sa isang mas kapaki-pakinabang na pamumuhunan.
Patakbuhin ang Halaga sa Market ng Pagkalkula ng Ari-arian
Hatiin ang NOI sa cap rate upang makarating sa halaga ng pag-aari. Ang pagtatasa para sa gusaling ito ng apartment ay $ 400,000 na hinati ng 8 porsyento (0.08), o $ 5 milyon.
